Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, yenilenen dönemde kira bedelinin ne olacağıdır. Türk Borçlar Kanunu bu konuda hem tarafların anlaşma serbestisini hem de bu serbestinin sınırlarını düzenler.
Yenilenen dönemde artış sınırı
TBK m.344 uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artışa ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Bu kural, taraflar sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırmış olsa dahi uygulanır. Sözleşmede artış oranı hiç belirlenmemişse, kira bedeli yine aynı sınır gözetilerek hâkim tarafından belirlenir.
Beş yıldan uzun süren kira ilişkileri
Kira sözleşmesinin beş yıldan uzun sürmesi ya da beş yıldan sonra yenilenmesi hâlinde tablo değişir. Bu durumda yeni kira yılında uygulanacak bedel, hâkim tarafından:
- tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
- kiralananın durumu ve
- emsal kira bedelleri
birlikte değerlendirilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Yani beş yıllık dönem dolduktan sonra endeks sınırı tek başına belirleyici olmaktan çıkar ve rayiç bedele yaklaşma imkânı doğar.
Dava ne zaman açılmalı?
Zamanlama, bu davanın en kritik yönüdür. TBK m.345’e göre kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak kararın hangi dönemden itibaren etkili olacağı, davanın ne zaman açıldığına bağlıdır:
- Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, mahkemece belirlenecek bedel yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
- Bu süre kaçırılmışsa, tespit edilen bedel bir sonraki kira yılından itibaren uygulanır.
Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın dava süresinde açılmış sayılır ve belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
Pratikte dikkat edilmesi gerekenler
İhtarın yazılı ve ispatlanabilir olması. Sözlü bildirim uygulamada işe yaramaz; noter kanalı en güvenli yoldur.
Otuz günlük sürenin doğru hesaplanması. Süre, yeni kira döneminin başlangıcına göre geriye doğru sayılır. Bir günlük gecikme, artışın bir yıl sonraya kalması sonucunu doğurabilir.
Emsal araştırmasının hazırlanması. Özellikle beş yılı aşan kira ilişkilerinde mahkeme bilirkişi incelemesi yaptırır; çevredeki benzer taşınmazlara ilişkin veriler sürecin seyrini etkiler.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi somut koşulları içinde değerlendirilmelidir. Mevzuat, yazının yayım tarihinden sonra değişmiş olabilir.