Konut ve çatılı işyeri kiralarında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, kiracının imzaladığı tahliye taahhütnamesine dayanılarak tahliye edilmek istenmesidir. Uygulamada birçok kiracı, kira sözleşmesiyle birlikte imzaladığı tahliye taahhüdünün her durumda geçerli olduğunu düşünürken; birçok kiraya veren de elindeki her tahliye taahhüdüyle kiracıyı tahliye edebileceğini zannetmektedir. Oysa Türk Borçlar Kanunu, tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için belirli şartlar öngörmüş ve bu konuda kiracıyı koruyucu düzenlemelere yer vermiştir. Bu yazımızda tahliye taahhüdünün hukuki niteliğini, geçerlilik şartlarını, tahliye sürecini ve uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıkları ele alıyoruz.
Tahliye Taahhüdü Nedir?
Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesidir. Bu taahhüt sayesinde kiracı, ileride belirlenen tarihte taşınmazı tahliye etmeyi kabul etmiş olur.
Ancak her yazılı belge tahliye taahhüdü olarak kabul edilmez. Kanun, kiracının iradesinin serbest şekilde oluşmasını sağlamak amacıyla bazı geçerlilik şartları öngörmüştür. Tahliye taahhüdüne ilişkin hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenmiştir.
Tahliye Taahhüdü Hangi Şartlarda Geçerlidir?
Uygulamada en çok dava konusu olan husus, düzenlenen belgenin gerçekten geçerli bir tahliye taahhüdü niteliğinde olup olmadığıdır.
Genel olarak geçerli bir tahliye taahhüdünden söz edebilmek için;
- Taahhüdün yazılı olarak düzenlenmiş olması,
- Kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanmış bulunması,
- Kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması,
- Tahliye tarihinin belirli olması
gerekir.
Özellikle kiralanan henüz teslim edilmeden, kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatılan boş tarihli tahliye taahhütnameleri uygulamada sıkça tartışma konusu olmaktadır. Yargıtay, her somut olayı kendi özellikleri içinde değerlendirmekte; tarafların iddia ve delillerini birlikte incelemektedir.
Kira Sözleşmesiyle Aynı Gün Düzenlenen Tahliye Taahhüdü Geçerli midir?
Türk Borçlar Kanunu’nun amacı, kiracının baskı altında tahliye taahhüdü vermesini önlemektir. Bu nedenle kanun, tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmesini şart koşmuştur.
Uygulamada kira sözleşmesiyle aynı gün düzenlenen tahliye taahhütnameleri hakkında çeşitli uyuşmazlıklar yaşanmakta; taraflar çoğu zaman belgenin hangi tarihte ve hangi koşullarda düzenlendiği konusunda farklı iddialarda bulunmaktadır. Bu nedenle her dosya, mevcut deliller ve yerleşik yargı içtihatları çerçevesinde ayrı ayrı değerlendirilmektedir.
Tahliye Süreci Nasıl İşler?
Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihin gelmesiyle birlikte kiracının taşınmazı boşaltmaması hâlinde kiraya verenin belirli süreler içinde hukuki yollara başvurması gerekir.
Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiraya veren, tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde;
- İcra yoluyla tahliye takibi başlatabilir veya
- Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.
Bu bir aylık sürenin kaçırılması hâlinde, aynı tahliye taahhüdüne dayanılarak tahliye talep edilmesi mümkün olmayabilir. Bu nedenle sürelerin dikkatle takip edilmesi büyük önem taşır.
Tahliye Taahhüdüne İtiraz Edilebilir mi?
Kiracı, tahliye taahhüdünün geçersiz olduğunu veya hukuka aykırı şekilde düzenlendiğini ileri sürebilir. Örneğin; tarihin sonradan doldurulduğu, imzanın inkâr edildiği, belgenin baskı altında imzalatıldığı, kiralanan teslim edilmeden önce düzenlendiği iddiaları yargılama sırasında ileri sürülebilir. Mahkeme, tarafların sunduğu delilleri birlikte değerlendirerek belgenin geçerliliği konusunda karar verir.
Yargıtay Uygulamasında Nelere Dikkat Edilmektedir?
Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında tahliye taahhütnamesine ilişkin uyuşmazlıklarda özellikle şu hususlar önem taşımaktadır:
Belgenin gerçekten kiralananın tesliminden sonra düzenlenip düzenlenmediği, tahliye tarihinin açıkça belirlenip belirlenmediği, kiracının imzasının aidiyeti ve tarafların iradelerinin serbest şekilde oluşup oluşmadığı, somut olayın özellikleri dikkate alınarak değerlendirilmektedir. Bu nedenle yalnızca belgenin varlığı değil, düzenlenme koşulları da davanın sonucunu etkileyebilmektedir.
Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar
Hem kiraya verenler hem de kiracılar tarafından yapılan bazı hatalar uzun süren davalara neden olabilmektedir. Kiraya verenlerin en sık yaptığı hatalardan biri, tahliye tarihinden sonraki bir aylık başvuru süresini kaçırmaktır. Kiracılar açısından ise imzaladıkları belgenin hukuki sonuçlarını yeterince değerlendirmeden işlem yapılması önemli hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Ayrıca internetten indirilen standart tahliye taahhütnamesi örneklerinin her somut olaya uygun olduğu düşüncesi de doğru değildir. Belgenin hazırlanış şekli ve düzenlenme zamanı, uyuşmazlığın çözümünde belirleyici olabilmektedir.
Sonuç
Tahliye taahhüdü, kiraya veren ile kiracı arasındaki kira ilişkisinde önemli hukuki sonuçlar doğuran bir belgedir. Ancak bu belgenin geçerli sayılabilmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen şartların gerçekleşmesine bağlıdır. Düzenlenme tarihi, tarafların iradesi ve kanuni süreler, tahliye sürecinin sağlıklı şekilde yürütülmesi açısından belirleyici öneme sahiptir.
Kira hukukunda yaşanan uyuşmazlıkların önemli bir kısmı usule ilişkin eksikliklerden kaynaklandığından, tahliye taahhüdüne dayalı işlemlerin yürürlükteki mevzuat ve yerleşik yargı uygulaması çerçevesinde değerlendirilmesi, olası hak kayıplarının önlenmesi bakımından önem taşımaktadır.
