Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması, uygulamada en sık karşılaşılan mülkiyet ilişkilerinden biridir. Özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda, hissedarlar arasında kullanım, yönetim veya satış konusunda anlaşmazlıklar yaşanabilmektedir. Ortaklardan bir kısmı taşınmazın satılmasını isterken, diğerleri kullanımın devam etmesini tercih edebilmekte; bu durum ise uzun yıllar süren hukuki uyuşmazlıklara neden olabilmektedir.
Türk hukukunda, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın sürekli devam etmesi zorunlu değildir. Kanun, belirli şartların varlığı hâlinde ortaklardan her birine ortaklığın sona erdirilmesini talep etme hakkı tanımaktadır. Bu amaçla açılan davaya ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası adı verilmektedir. Bu yazımızda ortaklığın giderilmesi davasının ne olduğunu, hangi durumlarda açılabileceğini, dava sürecini ve uygulamada dikkat edilmesi gereken hususları genel hatlarıyla ele alıyoruz.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişiye ait taşınır veya taşınmaz mallardaki ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini sağlayan dava türüdür. Bu dava ile amaçlanan, ortakların mülkiyet ilişkisini sonlandırarak herkesin bağımsız şekilde tasarruf edebileceği bir hukuki durum oluşturmaktır. Dava sonunda mahkeme, taşınmazın aynen bölünmesine veya bunun mümkün olmaması hâlinde satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Uygulamada özellikle miras kalan taşınmazlar, arsalar, tarım arazileri, iş yerleri ve ortak konutlar bakımından bu dava türüne sıklıkla başvurulmaktadır.
Kimler Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabilir?
Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazda, her ortak kural olarak ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Diğer ortakların davayı kabul etmesi zorunlu değildir. Ortaklardan yalnızca birinin talebi üzerine dava açılması mümkündür. Mahkeme, davaya konu taşınmazda hak sahibi olan tüm ortakların davaya dahil edilmesini sağlayarak yargılamayı yürütür.
Ancak bazı hâllerde taraflar arasında yapılan sözleşmeler veya kanunda öngörülen özel düzenlemeler nedeniyle ortaklığın giderilmesi istemi belirli sürelerle sınırlandırılmış olabilir. Bu nedenle her uyuşmazlığın somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmesi gerekir.
Ortaklık Aynen Bölünerek mi, Satış Yoluyla mı Sona Erdirilir?
Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkeme öncelikle taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığını değerlendirir. Aynen taksim; taşınmazın hukuken ve fiilen bölünebilmesi, oluşacak yeni parsellerin mevzuata uygun olması ve bölünmenin taşınmazın ekonomik değerini önemli ölçüde azaltmaması hâlinde mümkündür.
Ancak uygulamada birçok taşınmazın bölünmesi teknik veya hukuki nedenlerle mümkün olmamaktadır. Özellikle tek bağımsız bölümden oluşan bir konut, küçük yüzölçümlü arsalar veya ekonomik bütünlüğü bozacak nitelikteki taşınmazlar bakımından aynen taksim çoğu zaman mümkün değildir. Bu gibi durumlarda mahkeme, satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir. Satış işlemi, İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde açık artırma yoluyla gerçekleştirilir ve elde edilen bedel ortakların payları oranında dağıtılır.
Miras Kalan Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi
Ortaklığın giderilmesi davalarının önemli bir kısmı miras hukukundan kaynaklanmaktadır. Miras bırakanın vefatıyla birlikte mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti oluşur. Mirasçılar taşınmazın nasıl kullanılacağı veya paylaşılacağı konusunda anlaşamazlarsa, ortaklığın giderilmesi davası açılarak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi talep edilebilir.
Ancak bu davanın amacı, miras paylarının yeniden belirlenmesi değildir. Mahkeme yalnızca mevcut ortaklığın nasıl sona erdirileceğini değerlendirir. Mirasçılık sıfatı, miras payı veya vasiyetnameye ilişkin uyuşmazlıklar varsa, bunların ayrı dava konusu yapılması gerekebilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Delillerin Önemi
Bu dava türünde uyuşmazlık çoğu zaman taşınmazın paylaşım şekline ilişkindir. Bu nedenle mahkeme, dosyadaki resmî kayıtlar ve teknik incelemeler doğrultusunda karar verir.
Yargılama sırasında özellikle;
- Tapu kayıtları,
- Kadastro paftaları,
- İmar durumu belgeleri,
- Bilirkişi raporları,
- Keşif incelemeleri,
- Belediye kayıtları,
- Mirasçılık belgeleri
gibi deliller değerlendirilmektedir.
Özellikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceği konusunda hazırlanan bilirkişi raporları, mahkemenin vereceği karar bakımından büyük önem taşımaktadır.
Açık Artırma Sürecinde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Mahkemenin satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar vermesi hâlinde taşınmaz açık artırma yoluyla satışa çıkarılır. Satış sürecinde taşınmazın muhammen bedeli bilirkişiler tarafından belirlenir ve satış ilanı ilgili mevzuata uygun şekilde yayımlanır. Açık artırmaya ortaklar da üçüncü kişiler de katılabilir.
Uygulamada ortaklar, satış öncesinde kendi aralarında anlaşarak taşınmazın üçüncü kişilere geçmesini önleyebilmekte veya açık artırmada taşınmazı satın alarak mülkiyeti tek başına elde edebilmektedir. Satış sürecinin usule uygun yürütülmesi, hem ortakların haklarının korunması hem de ihalenin ileride iptal edilmemesi bakımından önem taşımaktadır.
Uygulamada En Sık Karşılaşılan Yanlış Bilinenler
Ortaklığın giderilmesi davalarında toplumda doğru olduğu düşünülen bazı yanlış inanışlarla karşılaşılmaktadır. Bunlardan ilki, hissedarların tamamının onayı olmadan dava açılamayacağı düşüncesidir. Oysa kanun, kural olarak tek bir ortağın dahi ortaklığın giderilmesini talep edebilmesine imkân tanımaktadır.
Bir diğer yanlış inanış ise mahkemenin her durumda taşınmazı fiziken böleceği yönündedir. Gerçekte ise aynen taksim yalnızca teknik ve hukuki şartların uygun olduğu hâllerde mümkündür. Aksi durumda ortaklık satış yoluyla sona erdirilmektedir.
Sonuç
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ve taşınmaz mallarda ortaklık ilişkisinin sona erdirilmesini sağlayan önemli bir dava türüdür. Özellikle miras kalan taşınmazlarda ve hisseli mülkiyete konu gayrimenkullerde ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümünde sıkça başvurulan hukuki yollardan biridir.
Dava sürecinde taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceği, satış yoluyla ortaklığın giderilmesinin gerekip gerekmediği ve tüm ortakların haklarının nasıl korunacağı mahkeme tarafından somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmektedir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, sürecin yürürlükteki mevzuat ve yerleşik Yargıtay uygulaması doğrultusunda yürütülmesi hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
